No artigo da edição passada (CONTRIBUINTE PROTESTADO - Parte I) informamos sobre a grande quantidade de contribuintes do município que tiveram seus nomes protestados em Cartório, por conta da decisão da Prefeitura em mandar protestar Certidões de Dívidas referentes ao IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano).
Em face desta decisão, muitos contribuintes estão impedidos de comprar a prazo, pois se encontram com o “nome sujo” no Cartório (justamente quando o Natal se aproxima), o que é péssimo para a economia da cidade.
Também já havíamos afirmado na edição anterior, sobre ser desnecessário o encaminhamento dos títulos ao protesto, já que a dívida de IPTU é um crédito tributário que, depois de constituído e inscrito em Certidão de Dívida Ativa – CDA, não necessita de protesto para provar o não pagamento ou descumprimento da obrigação.
Porém, o que mais tem deixado o contribuinte insatisfeito não são o protesto e o “nome sujo”: São as taxas que o Cartório cobra pra retirar o nome do contribuinte do Cadastro de Inadimplentes, taxas estas que, somadas, podem passar de cem reais (hoje mesmo conheci uma pessoa que pagou 326 reais de taxas para “limpar o nome”.
Vale lembrar que não temos o objetivo de questionar a legitimidade ativa da Prefeitura em cobrar o imposto devido: questionamos apenas a forma de cobrança, que poderia ser através de Execução Fiscal, sem prejuízos para o contribuinte, que no presente caso ainda tem que pagar despesas de Cartório. Mas, a Prefeitura tem pressa em cobrar. E esta pressa, no caso dos loteamentos, é ainda maior e mais injusta (apesar de amparada por lei).
O IPTU sobre lotes é lançado no momento da inscrição do loteamento no Cartório de Registro de Imóveis, ou seja, ainda não existe lote pronto, nem coleta de lixo, nem nada... Mas a Prefeitura já lança o “futuro parcelamento da gleba” e começa a cobrar o imposto como se os lotes já estivessem prontos.
Pela lei, o fato gerador do IPTU (o que justifica a cobrança) é a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel localizado na zona urbana do Município (artigo 32 do Código Tributário Nacional). No parágrafo primeiro do mesmo artigo, fica entendida como zona urbana a área definida em lei municipal, condicionada a existência de pelo menos dois itens construídos ou mantidos pelo poder público conforme abaixo:
meio fio ou calçamento com águas pluviais canalizadas;
rede de abastecimento de água;
sistema de esgoto sanitário;
rede de iluminação pública;
escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de 3 km do imóvel considerado.
Se observarmos esta definição do Código Tributário Nacional, podemos afirmar que na ocasião do registro do loteamento no Cartório de Registro de Imóveis, não existe lote construído. O que existe é uma grande gleba de terras que será parcelada em vários lotes, ou seja só deveria ocorrer cobrança de imposto de lote individual depois das obras do loteamento estarem concluídas. A cobrança antecipada, a partir do Registro do loteamento em Cartório, está sendo feita com base na existência de um possível futuro lote. E então eu pergunto: Se o loteador, durante a execução das obras, desistir de fazer o loteamento, a Prefeitura devolverá ao contribuinte todo o IPTU já pago pelo lote que ainda não existe?
Ainda se torna mais questionável como será calculado o valor do IPTU de um lote que não existe? Ora, se o valor do imposto é calculado com base em seu valor venal (valor de venda), como presumir qual será o valor de venda deste lote no momento em que ele só existe no papel? Alguns defensores desta “ilegalidade legalizada” vão dizer que o parâmetro para a definição de valor venal seria a Planta Genérica de Valores aprovada pela municipalidade. Mas eu insisto: no caso de loteamentos em construção não há como calcular valor de venda, pela inexistência (ainda que temporária) de equipamentos comunitários, de serviços públicos disponíveis ou de outras benfeitorias que deveriam embasar a fixação de valores.
Se tomarmos por base a construção de um prédio de apartamentos com 10 (dez) andares e 4 (quatro) unidades por andar, vale refletir: quando os compradores de apartamento ou a própria construtora devem começar a pagar o IPTU das unidades individuais (apartamentos)? Durante a obra ou após a conclusão e entrega dos apartamentos?
Respondo: Enquanto o prédio não estiver concluído e emitida a Declaração de Conclusão de Obra ou o “Habite-se”, a Prefeitura só poderá cobrar o IPTU do terreno onde a obra se encontra, ou seja, da matrícula que originou as unidades autônomas futuras (apartamentos). No mesmo sentido, no caso dos loteamentos, o IPTU dos lotes só deveria ser cobrado a partir da entrega do Loteamento e aceitação pela Prefeitura, principalmente se considerarmos que juntamente com o valor do imposto vem sendo cobrada a famosa taxa de coleta de resíduos sólidos. Como falar em taxa de coleta de lixo em um loteamento em construção?
Desta forma e com base nestas constatações tenho certeza de que muitos contribuintes protestados estão pagando parte de uma dívida sobre um bem que em determinado período só existia no papel, obrigando seu proprietário a pagar, mesmo sem direito e possibilidade de usar. Esta discrepância e injustiça precisam ser corrigidas!
Finalmente a presente abordagem não significa rebeldia quanto à validade da cobrança de tributos, mas sim uma abertura para a reflexão e debate sobre a necessidade de buscarmos uma ampla reforma tributária, inclusive em nível municipal, que possa restabelecer a justiça fiscal, discutindo-se a legalidade de cobrança, suas formas e a obrigatoriedade/capacidade de pagamento de cada contribuinte.